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31/07/2019 : Immobilier: les clés de l’apport personnel

Le niveau d’épargne pour financer un projet reste l’élément déterminant du dossier d’emprunt.

A quoi correspond cet apport ?
Il s’agit des fonds propres que vous pouvez utiliser pour financer un achat immobilier. Ils s’ajoutent à l’emprunt sollicité auprès de votre banque. S’il n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, l’apport personnel est recommandé. Son montant s’exprime en pourcentage du montant global d’une opération immobilière.
D’où peut venir cette mise de départ ?
Vos économies en constituent évidemment la première source. Outre vos revenus, vous pouvez débloquer l’argent placé sur vos livrets d’épargne réglementés (livret A, livret de développement durable et solidaire ou plan épargne logement), sans aucune contrainte. Votre apport peut provenir aussi d’une donation de parents ou de grands-parents, d’un héritage ou d’un emprunt familial. S’il n’est pas considéré comme un apport personnel, le prêt à taux zéro permet aux primo-accédants de se constituer une petite enveloppe de départ.
Y a-t-il un montant minimal exigé ?
Légalement, non. Mais les banques demandent que vous disposiez en épargne de l’équivalent des frais annexes (notaire, garantie – soit 10 % du prix d’achat). Si vous rassemblez plus de 20 % du montant global, vous obtiendrez des taux d’intérêt avantageux. Un conseil : faites un effort d’épargne dans les six mois précédant votre demande de prêt.
Faut-il investir l’ensemble de ses économies ?
Non, du moins si votre niveau d’endettement est bon. S’endetter aujourd’hui, c’est s’enrichir. Avec les taux d’intérêt actuels qui atteignent des records à la baisse, ne liquidez pas votre épargne. Conservez-en une partie pour parer à d’éventuelles dépenses imprévues. Ne remboursez pas non plus votre emprunt par anticipation : vous perdriez la couverture liée à l’assurance du crédit.
Un achat sans apport, c’est possible ?
Si vous êtes jeune avec de sérieuses garanties, pourquoi pas : l’établissement prêteur peut, au moyen d’un prêt à 110 %, prendre en charge les dépenses annexes liées à votre achat immobilier. Passé 45 ans, la banque sera plus frileuse.

30/05/2019 : Taux d’endettement maximum : quel est-il ?

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit. Aucun texte de loi ne définit de pourcentage précis. Beaucoup de banques fixe ce taux d’endettement maximum à 33 % du revenu disponible, mais il est possible de dépasser ce seuil, par exemple si l’emprunteur dispose d’un “reste à vivre” important.

Qu’est-ce que le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement maximum est une limite arbitraire puisqu’aucune réglementation juridique ou bancaire ne fixe un niveau d'endettement maximum. La plupart des banques estiment qu’au-delà de 33 % un emprunteur peut rencontrer des difficultés pour rembourser son débiteur, mais, en pratique, cette limite est extensible jusqu’à 40 %.

Le taux d’endettement s’obtient en appliquant la formule suivante : montant du (ou des) crédit (s) × 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers) = taux d’endettement.

Bon à savoir : généralement, seuls les revenus réguliers sont pris en compte, ce qui exclut les primes et autres gratifications à caractère variable.

Exemple : la charge de remboursement mensuel d’un emprunteur est de 450 euros et son salaire de 1.800 euros. Son taux d’endettement est donc de : 450 x 100 / 1.800 euros = 25 %.

Importance du “reste à vivre”

En pratique, la banque n’appliquera pas la formule ci-dessus stricto sensu. Elle cherchera affiner le profil de l’emprunteur en déterminant son “reste à vivre”, c’est-à-dire la somme d’argent dont il dispose après avoir payé ses dettes et ses charges fixes mensuelles (loyer, factures d'eau et d'électricité, assurances, etc.).

Exemple : un salarié dispose d’un revenu global de 3.500 euros/mois et fait face à des charges mensuelles de 550 euros qui s’ajoutent au remboursement d’un crédit de 400 euros/mois. Son “reste à vivre” est donc de 3.500 - 550 - 450 = 2.250 euros/mois. Son taux d’endettement réel est donc : 550 euros + 400 euros x 100 / 3.500 = 28 %.

Les banques considèrent généralement qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de 33 %, mais ce taux peut être revu à la hausse en fonction de l’importance de ce reste à vivre.

Peut-on dépasser le taux d’endettement de 33 % ?

Oui, car le reste à vivre constitue le premier critère que les banques prennent en compte pour déterminer le taux d’effort maximum auquel un emprunteur peut faire face.

Pour un ménage dans lequel les 2 conjoints travaillent en CDI en disposant d’un reste à vivre significatif, les banques accepteront fréquemment un taux d’endettement de 35 à 40 %. De même, des revenus très élevés permettent de s’affranchir du seuil des 33 %. Un couple disposant d’un revenu de 20.000 euros par mois, disposera d’un reste à vivre suffisant même si son taux d’effort dépasse 40 %.

Si le reste à vivre est le premier critère examiné, d’autres paramètres sont pris en compte par les financeurs lorsqu’il s’agit d’aller au-delà de 33 % d’endettement. Les critères plus importants sont l’âge, le “saut de charge” et la capacité d’épargne des emprunteurs :

L’âge est un critère déterminant. Les banques acceptent fréquemment de dépasser le plafond de 33 % lorsqu’il s’agit de financer des primo-accédants jeunes dont les perspectives d’avenir laissent augurer d’une augmentation progressive de revenus.

Le saut de charge : dans le cas de l’achat d’une résidence principale, il s’agit de la différence entre le montant de l’ancien loyer et les échéances de remboursement liés au prêt. Si ce saut de charge est modeste (par exemple 500 euros de loyer contre 600 euros de remboursement), la banque consentira quelques pour cent d’endettement supplémentaires.

L’épargne : même si le reste à vivre des emprunteurs est modeste, le fait qu’ils disposent d’un volant d’épargne constitue un atout de poids. Tout d’abord parce que cette épargne constitue une garantie pour le banquier, mais aussi parce qu’elle témoigne du sérieux et de leur capacité d’épargne.

Bon à savoir : si le taux d’endettement d’un emprunteur est trop élevé pour solliciter un nouveau prêt, il est possible de le réduire en restructurant les dettes antérieures grâce au rachat de crédit.

Cette formule permet d’étaler la dette sur une plus longue période, ce qui améliore mécaniquement le reste à vivre de débiteurs qui devront cependant payer plus d’intérêts du fait de l’allongement de leur crédit.

01/10/2018 : Crédit immobilier : astuces pour emprunter à 60 ans.

Et oui, il est encore possible d’emprunter passé 60 ans. Voici ce qu’il faut savoir pour limiter les risques.

Bien que seuls 4 % des souscripteurs de prêts immobiliers ont aujourd’hui plus de 60 ans, leur proportion a tendance à croître. Nombreux sont en effet les séniors à être tentés par un achat immobilier - déménagement de la résidence principale, investissement locatif… - en vue de leur retraite. La bonne nouvelle, c’est que les banques ne leur ferment pas les portes, voyant en eux des clients souvent bons gestionnaires, à l’abri d’une éventuelle perte d’emploi… D’autant que taux attractifs du moment - moins de 1 % pour des emprunts sur 7 ou 10 ans - facilitent les signatures contrats. Reste qu’avant de signer, il est important de vérifier quelques points clés.

Quelles sont les conditions de votre assurance ?

Vérifiez d’abord les conditions de l’assurance décès et invalidité qui sera liée à votre prêt immobilier. “Généralement, les assureurs couvrent les prêts immobiliers jusqu’aux 85 ans de l’emprunteur, voire un peu plus (87 ans)”, précise Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurance Magnolia. “Méfiez-vous aussi des banquiers qui vous assurent jusqu’à vos 70 ans et qui vous conseillent ensuite de vous tourner vers un autre assureur. Si vous tombez malade entre temps, personne ne voudra vous couvrir pour la suite du crédit et, en cas de décès, votre conjoint, vos enfants ou autres héritiers devront continuer à payer l’emprunt…”, prévient Astrid Cousin.

Le coût d’une assurance pour un senior oscille autour de 1% du capital emprunté, contre 0,15 à 0,20 % entre 28 et 30 ans, 0,35 % à 0,40 % pour les moins de 50 ans… Un taux non négligeable qu’il faut ajouter à celui du crédit. Vous aurez donc fortement intérêt à mettre en concurrence l’établissement emprunteur avec plusieurs autres assureurs pour faire une économie sur ce poste. Rappelons qui si on a loupé le coche au moment de la signature du dossier de prêt, il est désormais possible de faire la jouer la concurrence chaque année, à la date anniversaire de son contrat pour trouver moins cher ailleurs. 

Optez pour des mensualités modulables

Compte tenu du niveau très bas des taux actuels, il vous sera difficile de les négocier à la baisse. Ils sont les mêmes quelle que soit la tranche d’âge de l’emprunteur, c’est la durée du prêt qui les fait fluctuer : plus le prêt est court, plus le taux est intéressant. Idem pour les frais de crédit qui tournent autour de 1 % de l’emprunt avec des plafonds variables selon les établissements : 550 euros, 1.000 euros… “Les seniors peuvent en revanche facilement obtenir des remboursements modulés : des mensualités plus fortes quand ils sont encore en activité et moins élevées au moment de leur retraite. À défaut, on leur propose des prêts multilignes : par exemple, une ligne sur 7 ou 10 ans, l’autre sur 15 ans afin de faire varier les remboursements à la baisse”, explique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier en prêt immobilier Empruntis.

Négociez, si besoin, un prêt adossé à un produit d’épargne

Pour convaincre un banquier réticent et éviter l’écueil d’une assurance trop chère, les seniors qui ont de l’épargne peuvent adosser leur prêt à un produit financier, par exemple, une assurance vie. Ils évitent aussi les frais d’hypothèque, soit 2 à 2,5 %, c’est-à-dire 2.000 à 2.500 euros pour un prêt de 100.000 euros. “En contrepartie, le placement est gagé et ils ne pourront plus le gérer comme ils l’entendent avant la fin du remboursement du prêt”.

21/10/2017 : information sur le prêt à taux zéro:

  • Aujourd’hui et jusqu’à la fin de l’année, le PTZ est disponible sur l’ensemble du territoire, de la zone A à la zone C.
  • A partir de 2018 et jusqu’en 2021, le PTZ dans le neuf restera proposé dans les zones les plus tendues : A, A bis et B1.
  • Pour les zone B2 et C, c’est-à-dire en dehors des grandes agglomérations et dans les zones rurales, le PTZ dans le neuf devrait être prolongé pour deux ans (2018 et 2019) mais avec une enveloppe limitée à 20% du montant maximal de l’acquisition contre 40% aujourd’hui. Ce qui revient à dire que le montant du PTZ serait divisé par deux l’an prochain en zone B2 et C.
  • Pour ce qui est du PTZ dans l’ancien avec travaux, il faudra se diriger vers les zones B2 et C, les zones urbaines A bis, A et B1 en devenant exclues dès 2018.

28/05/2017 : Après plusieurs mois de hausse des taux de prêt immobilier, nous constatons une baisse entre 0.10% et 0.20%.

Les banques ont impacté la baisse des OAT (Obligations Assimilables au Trésor) 10 ans qui sont actuellement aux alentours de 0.80% contre quasiment 1 % début avril.